Sürekli 'arazi rantı' diye bir laf dolaşıp duruyor ağızlarda, televizyonda, her yerde. Peki biliyor muyuz ne olduğunu? Nedir arazi rantı?
Gayrimenkul firmaları araziyi alırken, üstüne yapılacak projeyi planlarken, projeyi kaça mal edeceklerini ve kaça satabileceklerini hesaplarlar. Buna göre araziye yatırdıkları para ile yapılacak projenin bütçesinin toplamını satıştan elde edilecek para ile karşılaştırırlar. Aradaki fark bekledikleri kadarsa o projeye girerler. Yoksa girmezler. Mesela 100.000.000 dolara mal ettikleri arazi üzerine yapacakları inşaatın maliyeti de 100.000.000 dolar olsun. Satıştan elde edilecek kârın 200.000.000 doların üstünde olması gerekiyor ki şirket bu işten kâr edebilsin.
Arazi rantı nedir peki? Bir örnekle anlatalım:
Mesela 100.000m2 bir arazi düşünün. Arazinin fiyatı olsun 100.000.000 dolar. Emsali de 1'e 1 olsun. Yani üstüne yapılabilecek yapı(lar)ın inşaat alanı en fazla 100.000m2 olabilir. Düz mantık gidersek ortalama metrekare inşaat maliyetini 1.000 dolar olarak aldığımızda, ki bu çok yüksek bir miktardır metrekare maliyeti olarak, buraya yapılacak 100.000m2 inşaatın maliyeti de 100.000.000 dolar tutar. Toplam maliyet oldu mu size 200.000.000 dolar.
Şimdi yapılacak projeye ve yatırımcıya gelelim. Bu projede metrekaresini ortalama 5.000 dolardan satarsa yatırımcı firma, bu durumda 100.000m2'den elde edeceği kazanç 500.000.000 dolar olur.
İnşaat maliyeti ile arazi maliyetinin toplamı 200.000.000 dolar idi. Satıştan elde edeceği kazancı ise 500.000.000 dolar olarak hesapladık. Bu durumda yatırımcı firmanın kârı net 300.000.000 dolar oldu.İnşaatı yapacak firma bu arazinin fiyatı 200.000.000 dolara kadar çıksa da almak isteyecektir, çünkü o durumda dahi net 200.000.000 dolar kazancı olacak.
Buraya kadar herşey normal. Asıl karışıklık bundan sonra başlıyor. Emsal bir anda 'bazı kişilerin oynamasıyla' 1'e 1 yerine 1'e 2,5'e çıkarılırsa peki ne olur?
1'e 2,5'in anlamı 100.000m2 arazinin üstüne yapılabilecek inşaat alanının 250.000m2 olmasıdır.
Maliyeti hesaplayalım:
250.000m2 inşaatın maliyetini metrekare başına yine 1.000 dolardan hesaplarsak 250.000m2 inşaatın maliyeti 250.000.000 dolar olur. Arazi maliyeti de 100.000.000 dolar idi. Toplarsak bu projenin yatırımcıya maliyeti 350.000.000 dolar olur.
Satıştan elde edilecek geliri hesaplayalım:
Yine metrekare fiyatını 5.000 dolardan hesaplayalım. Ki burada ufak bir not düşmek yerinde olacaktır, bu inşaatlardaki metrekare satış fiyatı, hele de büyük projelerde, kesinlikle bu fiyatın üstünde oluyor. Metrekaresi 5.000 dolardan 250.000m2 inşaatın satış bedeli 1.250.000.000 dolar olur. Yani 1,25 milyar dolar.
Kâr hesabını da unutmadan yapalım:
İnşaatın satış bedeli 1.250.000.000 dolardan arazi ve inşaat bedeli olarak 350.000.000 doları çıkarırsak geriye ne kalır? 900.000.000 milyon dolar net kâr! Biraz önceki hesapta sonucumuz 300.000.000 dolardı. Aradaki 600.000.000 dolarlık fark nereden geldi? Tabii ki emsal artırımından.
Son bir hesabımız kaldı. Metrekare toplam bedel:
1. durumda projenin toplam bedeli 200.000.000 dolar idi. 100.000m2 alanda yapılan bu işin metrekare toplam maliyeti yatırımcı firmaya 2.000 dolar olur. Satış da 5.000 dolar olunca metrekare başına elde edilen kâr net 3.000 dolar olmuş olur.
2. durumda projenin toplam bedeli 350.000.000 dolar idi. 100.000m2 alanda iş yapılmış olmasına rağmen inşaat alanı 250.000m2 olduğundan metrekare maliyetini de ona göre hesaplamamız gerekir. Bu da 1.400 dolar yapar. Biraz önce 2.000 dolar olan inşaatın maliyeti 1.400 dolara düştü bile. Satışı 5.000 dolardan olunca metrekare başına elde edilen kâr net 3.600 dolar olur.
Burada hesaplamalar yaparken bazı detayları atlayıp yuvarlayarak anlatmaya çalıştım ki daha basit ve anlaşılır olsun. Yalnız şu kadarını söyleyeyim, toplam maliyet ile satış arasındaki fark burada hesapta gösterdiğimin çok üstünde oransal olarak.
Koruluklar, yeşil alanlar vb. imara açılmak istendiğinde bunda kamu yararının olması da gerekir. Kamu yararı derken kastettiğim arazi satışından devletin, yani bizlerin kazanacağı para değildir sadece düşünülmesi gereken. İnşaat yapılan bölgedeki insanların hayatlarına, oradaki trafiğe, çevre kirliliğine de etkileri değerlendirilerek karar verilmelidir. Bunlar göz önüne alındığında yeşil alanların, korulukların, her boş görülen alanın imara açılmasının ne kadar doğru, ne kadar yanlış olduğu anlaşılabilir.
Bundan sonra emsal artışına, yeşil alanların imara açılmasına, cami yapma bahanesiyle koruluklara dahi girilmek istenmesine karşı olumlu ya da olumsuz duruşunuzu düşünürken bu bilgileri de göz önüne alırsanız daha doğru bir duruş ortaya konabilir diye düşünüyorum.
Ne dersiniz?
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder